Nájem vs. Koupě bytu
Přímé srovnání ročních výdajů na bydlení (Cash Flow). Zatímco nájem se postupně zvyšuje o inflaci, splátka hypotéky je po dobu fixace stálá. Zjistěte, ve kterém roce se křivky protnou.
Zahrnout nerealizované zisky
Odečte od výdajů na hypotéku to, co si "spoříte" do jistiny, a přičte růst hodnoty bytu. Zobrazí tak čistý náklad.
Zatímco nájem se obvykle zvyšuje plynule (s inflací), splátka hypotéky je na grafu fixní po celou dobu splácení. Nezapomeňte, že v realitě se splátka může výrazně změnit po uplynutí doby fixace v závislosti na tržních úrokových sazbách.
Vývoj ročních výdajů
Past vlastního bydlení vs. Síla investic
Skryté náklady koupě
Lidé často srovnávají pouze Splátku hypotéky vs. Nájem. To je fatální chyba. Vlastnictví nemovitosti s sebou nese "neviditelné" výdaje:
- Úroky bance: V prvních letech tvoří úrok většinu vaší splátky. Jsou to peníze zaplacené za půjčení peněz, ne do vašeho majetku.
- Údržba a fond oprav: Průměrně 1 % hodnoty bytu ročně padne na opravy, pojištění a daně. Tyto peníze jsou pryč, stejně jako nájem.
- Utopená likvidita: Vaše akontace (vlastní zdroje) je vázaná v cihlách. Přicházíte o potenciální výnos, který by tyto peníze generovaly na akciovém trhu.
Výhoda nájemníka (Likvidita)
Ačkoliv nájemník "platí cizí hypotéku", má k dispozici obrovskou finanční flexibilitu a volný kapitál:
- Ušetřenou akontaci může ihned investovat do široce diverzifikovaného akciového portfolia (historický výnos 7-10 % p.a.).
- Když má porouchaný kotel, volá majiteli. Neplatí to ze svého.
- Zatímco majitel bytu má bohatství nerealizované na papíře, nájemník buduje vysoce likvidní majetek, který může kdykoliv použít a ze kterého po čase neplatí daně (časový test).
Závěr: Cílem kalkulačky není odradit od koupě, ale ukázat skutečnou cenu obou variant. Krátkodobě je flexibilnější nájem, dlouhodobě (kvůli růstu ceny nemovitosti a inflaci nájmů) dává smysl vlastnit.