Zpět na kalkulačky

Rentabilita nájmu (ROI) – s pákou i bez

Čistý výnos z pronájmu po odečtení nákladů. Volitelně: zdanění, hypoteční páka a reinvestování přebytků pro odhalení skutečného potenciálu složeného úročení.

Páka hypotékou

Zobrazí efekt cizích peněz (LTV, splátka)

Investovat cashflow

Kladné přebytky se dále úročí (např. ETF)

Zdanit příjem z pronájmu

Výpočet s 15% daní (30% výdajový paušál).

Parametry hypotéky

Parametry reinvestice

A) Realizovaný ROI (Cash P.A.)

Čistý roční příjem z nájmu --
Realizovaný ROI p.a. Počítáno z celkové ceny (bez páky) --

B) Nerealizovaný ROI (Zhodnocení)

Nárůst hodnoty za -- let --
Nerealizovaný ROI p.a. --

C) Celkový CAGR (Anualizovaný)

Celková hodnota za -- let --
Anualizovaný výnos (CAGR) Zhodnocení + Cashflow (bez páky) --

Hrubý roční nájem

--

Roční operativní náklady (vč. daně)

--

CASHFLOW V ROCE --

--

Nájem roste s inflací. Zahrnuje čistý nájem bez splátky úvěru.

Vývoj hodnoty v čase

Jak roste tržní hodnota aktiva vs. jak splácíte dluh bance.

Roční Cashflow

Hotovost (přebytek/ztráta), která vám reálně zůstane na účtu za celý rok.

Složité – Vysvětlení

Jak číst tyto výsledky?

Proč oddělujeme Výnos A, B a C?

Při hodnocení samotné nemovitosti se na ni díváme **bez ohledu na hypotéku**. Hypotéka je váš finanční nástroj, ne vlastnost bytu. Proto dlaždice A, B a C ukazují čistý výkon aktiva:

  • A) Realizovaný ROI: Kolik nemovitost sype "na ruku" ročně vůči své celkové ceně (bez splátky banky). Inzerovaných 5 % je často jen Hrubý nájem. Realita čistého výnosu bývá 2-3 %.
  • B) Nerealizovaný ROI: Kolik byt nabere na hodnotě tržním růstem. Zisk uvidíte až při případném prodeji.
  • C) CAGR: Anualizovaný celkový výnos. Pokud je to např. 5,6 % p.a., znamená to, že samotný byt nevydělává lépe než např. ETF. To je důvod, proč investoři používají Páku.

Kouzlo pokročilých nástrojů

1) Hypoteční páka (Leverage)

Když zapnete Páku hypotékou, všimněte si spodního boxu. Cashflow sice spadne (platíte splátku), ale Výnos na vlastní peníze (CAGR) exploduje. Byt roste z celých 5 milionů, i když vy jste vložili jen 1 milion. Tím zhodnocujete své peníze mnohem rychleji.

2) Zdanění a Odpisy

Kalkulačka defaultně počítá 15% daň. Pokud ale uplatňujete odpisy nemovitosti a úroky z hypotéky, vaše reálná daň z pronájmu může být roky nulová. Vypnutím daně uvidíte hrubý potenciál.

3) Reinvestice Cashflow

Pokud vám po zaplacení všeho zbývají peníze, nenechávejte je ležet. Zapnutím Investovat cashflow kalkulačka nasimuluje, že přebytky vkládáte např. do ETF (7 %). To masivně zvedne finální hodnotu portfolia díky složenému úročení.

💡 Tip na volné psaní: Nevyhovují vám limity sliderů? Klikněte do zlatého textu a napište na klávesnici libovolnou částku.